Objetivo del Mandato
Preservación de valor real (protección ante inflación) con generación de ingresos recurrentes. El mandato de Real Estate combina apreciación de capital a largo plazo con flujos de caja predecibles, actuando como diversificador del portfolio y hedge inflacionario.
Principio rector: Ubicación, flujos de caja y gestión prudente. Evitamos especulación de corto plazo y proyectos con apalancamiento excesivo.
Direct vs. Indirect
Inversión Directa
Adquisición de activos inmobiliarios en propiedad. Mayor control operativo y fiscal, pero requiere mayor capital inicial y gestión activa.
- Residencial prime en ubicaciones consolidadas
- Comercial (oficinas, retail) con inquilinos solventes
- Logístico e industrial selectivo
Inversión Indirecta (REITs/Fondos)
Exposición a través de vehículos cotizados o fondos especializados. Mayor liquidez y diversificación, menor control directo.
- REITs cotizados con track record probado
- Fondos inmobiliarios con gestores alineados
- Plataformas de crowdfunding selectivas (minoritario)
Criterios de Underwriting
Ubicación y Fundamentals
Mercados con demanda estructural sólida, infraestructura consolidada y liquidez probada. Evitamos ubicaciones especulativas o en deterioro demográfico.
Yield y Cap Rate
Yield neto objetivo: 4-7% dependiendo de ubicación y tipo de activo. Cap rate atractivo vs. alternativas de renta fija con perfil de riesgo ajustado.
Leverage Conservador
LTV (Loan-to-Value) máximo del 60% en inversiones directas. Preferimos estructuras con amortización gradual y cobertura de intereses > 2.5x.
Due Diligence Integral
Legal (títulos, cargas), técnico (estado del activo), financiero (rentas sostenibles) y fiscal (estructura óptima). Auditorías independientes obligatorias.
Horizonte Temporal e Iliquidez
Inversiones directas: horizonte mínimo de 7-10 años. La iliquidez es inherente y debe ser compensada con prima de rentabilidad adecuada. Estrategia de salida definida desde el inicio.
Gestión de Iliquidez
Mantenemos al menos 20-30% del portfolio en vehículos líquidos (REITs cotizados) para necesidades de rebalanceo. Inversiones directas son buy-and-hold con gestión activa de rentas.
Estrategia de Salida
Venta directa a terceros, refinanciación para extraer equity, o conversión a vehículo de inversión más líquido. Evaluamos oportunidades de salida anualmente.
Riesgos Típicos
Riesgo de Iliquidez
Imposibilidad de vender en timeframe deseado sin deterioro significativo de precio. Mitigamos con horizonte largo, reserva de liquidez y diversificación direct/indirect.
Riesgo de Inquilino
Morosidad o vacancia prolongada. Gestionamos con inquilinos solventes, contratos robustos y reservas para periodos de vacancia (6-12 meses de rentas).
Riesgo de Ciclo Inmobiliario
Bajadas en valoración por ciclo económico o exceso de oferta. Protegemos con ubicaciones prime, underwriting conservador y capacidad de mantener activos en ciclos bajistas.
Riesgo de Apalancamiento
Subidas de tipos de interés o refinanciación no viable. Limitamos con LTV conservador, cobertura de intereses robusta y preferencia por deuda a tipo fijo.
Riesgo Regulatorio y Fiscal
Cambios normativos en alquileres, tributación o uso del suelo. Seguimiento continuo y estructuración fiscal óptima desde origen.
Parte integral del servicio de Gestión Patrimonial. Reporting trimestral con valoración actualizada, análisis de rentas y seguimiento de ocupación. Revisión anual de estrategia de salida y oportunidades de optimización.